こんにちわ！たろうです！
今回は引っ越しを考えていて、賃貸物件など探している方に、損をしない方法やお得にする方法などを教えていきたいと思っています
この情報を知っておくだけで、今後賃貸物件を借りるとき仲介業者に騙されない方法、さらに１０万円以上も安くできる方法などが分かります
なので、引っ越しなどを考えていて賃貸物件を探しいてる方は、ぜひよかったら最後まで見ていってください！
まずは賃貸業界の仕組みを知ること
①入居者
- これは家を借りる人です
②仲介業者
- 物件を仲介して紹介料をもうら会社
- よくある不動産のこと
③管理会社
- 物件を管理をする会社
- 家賃が振り込まれているのか、共用部が壊れたり、何かトラブル時に連絡する会社です
- オーナーから委託を受けて管理をしている
- オーナーが兼任している場合もある
④保証会社
- 入居者の保証人になる会社
- 入居者が家賃を支払えなくなった場合に、家主に立て替えて支払う
- 入居者が退去費用を支払わない場合に、家主に立て替えて払う
- 立て替えて後は、入居者への取り立ては保証会社が行う
入居者➡仲介業者➡管理会社➡オーナー
入居者➡仲介業者➡オーナー兼管理会社という場合もある
賃貸物件はどの業者から借りても同じ
賃貸業者はどこから物件情報を仕入れているのかというと、REINS(レインズ)ところから情報を仕入れています
これは不動産用の物件データベースというところがあって、ほとんどの仲介業者がここからいい物件を探して、サイトやチラシのデザインを工夫して、そこに物件の情報を載せて私たちがそれを見るという形になっています
だからどの仲介業者も物件の仕入先は一緒なので、安い仲介業者から物件を借りることがおすすめです
良い業者を見つける
賃貸物件の申し込みなどの時に大体、間に入って色々とお金を取ってこようとするのが、仲介業者と管理会社になっています
仲介業者や管理会社は、色々なオプションなどを勝手につけて、入居者に対してたくさんのお金を取って来ようとします
などのそれらの詳しい話を今からしていきたいと思います
必ず色々な不動産から見積もりを取ること
どのようにして良い業者を見分けるのか、それは必ず相見積もりをとることです
なぜかというと相場を知らない事で業者から騙される確率が高まるからです
そして相場を知ることで、適切な値段交渉もできます
なので色々な業者の見積書を比べて、どこが安いのかということを必ず見比べることをおすすめします
大体３社ほどの不動産から見積書をもらって、それぞれの見積書比べてみるといいかなと思います
- 大体３社以上の不動産から見積書をもらう
- 相場を知ることで騙される確率が減る
- 複数の不動産から見積書を貰うことで適切な交渉ができる
不動産会社のブログやホームページを見る
良い会社の不動産ブログというのは
- 入居費用はこのような内容です
- 〇〇市内のバスの経路が増えました！
- 引っ越しのタイミングはこの時期が良いです！
- キャッシュバック
などの入居予定者にとって有力な情報をたくさん発信してくれている記事が多いです
逆に悪い会社の不動産ブログというのは
- 近くのおいしい食事処
- 会社の〇〇記念がありました！
- 前回の更新が半年前
など入居予定者にとってあまり有力ではない情報などの、お客さんの目線に欠けていることが多いです
なのでしっかりと色々な不動産のブログやホームページを見ることをおすすめします
相場を知り適切な交渉をする
下げる余地がないのであれば交渉はしなくていいですけど、結構交渉の余地はある項目があるのでそれについての詳しい話をしていきます
交渉のやり取りというは、なるべくはLIENなどのメール、それができない場合は携帯なのでの録音で残しておく事がいいです
そうすることによって、業者も下手なことを言えなくなるからです
値下げの交渉をする時のポイントは、請求されても拒否する項目を知ることです
必ず拒否するべき項目
今から紹介する項目というのは、本当は必要ない物なのに仲介業者が売上をあげるために請求をしてこようとする項目になっています
書類作成費
仲介業者が取っていい手数料というのは、仲介手数料のみになっています
なので書類作成費は要りませんと丁寧に断りましょう
簡易消火器
こちらは、本来であれば家主が負担する物になっています
だけどこれを仲介業者は、入居者に負担をさせてこうとするので、家主が負担するべき物ですよねと言って丁寧に断りましょう
害虫駆除費、抗菌、室内消毒
業者いわく
「虫が湧かないように業務用の薬剤で消毒をします」
などを説明してきます
だけどほとんどやっていないことが多いです
やっていたとしてもせいぜいホームセンターで売ってるような消臭スプレーかけて終わりということが多いです
そしてこれで２万円も取ってきたりします
- 浴室コーティング
- ハイブリットコーティング
- 光触媒コーティング
さらに上記のような名前で請求してくる場合もあるので注意しましょう
こちらも要りませんと丁寧に断りましょう
安心入居サポート
- 安心〇〇サービス
- ２４時間見守りサービス
などの安心入居サポートのサービス請求してきます
こちらのサービスなどは本来なら火災保険で対応するもので、さらに設備のための保険なら家主が負担するのが当たり前なので、こちらも要りませんと丁寧に断りましょう
特に値段を下げやすい項目
今から言う項目は、仲介業者や管理会社が、必要以上のお金を取っている可能性が多い項目となっています
仲介手数料
仲介業者というのは、仲介手数料を家主(オーナー)からも貰っています
そして仲介業者が取っていいのは、家主と入居者を合わせて家賃の１ヵ月分までとなっています
なのにも関わらず家主からも１ヵ月分、入居者にも１ヵ月分取ってくる仲介業者がいます
それは絶対やってはいけないことなので、もし１ヵ月分取ってくるようなら
「家主と入居者合わせて１ヵ月分ですよね」
としっかり仲介業者に言いましょう
ただ、ずる賢い仲介業者だと
「家主からいただいているのは仲介手数料ではありません」
頂いているのは
「広告料」「情報提供料」
という言い方をしてくる業者もいます
それでも入居者から取っていい仲介手数料は、家賃の０.５月分までとなっています
宅建業法46条という法律でしっかり決まっています
- 仲介業者が取っていい仲介手数料は、家主と入居者合わせて１ヵ月分まで
- 家主から貰っているのは広告料、情報提供という言い方をしてきて騙そうとしてくる仲介業者もいる
- これらの内容は宅建業法46条という法律でしっかりと決まっている
火災保険
火災保険とは、入居者の過失で家を燃やしてしまったり、水没させてしまった時の保険になります
この保険ですべき点は、仲介業者が高額の火災保険に強制加入させようとしてきます
具体的な例を言うと
「こちらは強制加入です」
「保険会社は指定になっています」
などのことを言ってきて、金額は２年間で２万円以上もするような保険に加入させてようとしてきます
そもそも火災保険会社を選択する権利といのは、入居者にあるので
「火災保険会社はこちらで選べますよね？」
「保険会社の指定はできませんよね？」
などのことをしっかり言って交渉をしましょう
そして自分でしっかりと火災保険会社を探すと年間４０００円などのものもありますので、ここは妥協などをせずに、自分で火災保険会社を探して加入しましょう
- 仲介業者が高額な火災保険に強制加入させようとするので注意
- 火災保険会社を選択するのは入居者の自由
- 火災保険会社は年間４０００円などのもので十分
交渉の余地がある項目
賃料、共益費
これは仲介業者ではなく、家主に交渉する箇所になります
相手も人なのでしっかりと家主にもメリットがあるような交渉をする必要があります
その方法とは
- 家賃を１ヵ月分無料サービスをしてもらえると申し込みます
- 賃料を3,000円下げてもらえると申し込みします
- 長く住むので月々の家賃少しだけ安くしてくれませんか？
というように、交渉が上手くいったら入居するという前提で話をするとスムーズにいくことが多いです
そして家主や時期によって応じない場合もあるので注意はしましょう
- 入居前提で交渉をしてみるとスムーズにいくことが多い
- もちろん、交渉できない場合も大いにある
敷金、礼金
こちらも家主への交渉となる箇所になり、１つ前の賃料、共益費などの交渉と同じような方法で交渉するといいです
だけど、注意すべきことがあります
それは家主に黙って、勝手に仲介手数料と別に礼金を乗せて、儲けようとする仲介業者が稀にいます
こちらの対処方法は、複数の不動産の見積書を見て判断するしかないです
- 家主に黙って、礼金を乗せて儲けようとする仲介業者がいる
- 複数の不動産の見積書を見て判断をする
ハウスクリーニング
こちらは入居時と退去時に取られる２つパターンがあります
入居時に取られる場合は、内覧してキレイだったならする必要はありません
そして大体は前の入居者が退去した後に、クリーニングをしているはずなのでキレイなはずなので、入居時にする必要はないです
退去時に取られる場合は、交渉して特約を外してもらいましょう
まずクリーニング費用というのは、家主が負担するのが妥当という記載が、国土交通省の現状回復をめぐるトラブルとガイドラインに乗っています
ガイドラインの内容を具体的にいいますと、家主は家賃を貰っている以上は、クリーニング代は家主が払うのが当然で、家賃にクリーニング代が入っているという記載になっています
- 入居時は、基本的にクリーニングしてあるはずなので必要はない
- 退去時に取られる場合は、特約を外してもらう
- ハウスクリーニングというのは、基本的に家主が負担するのものである
鍵交換代
普通のキーシリンダーなら１万円から１万５千円でできます
これを３万など多めに取ってくる場合があります
その時は
「前の入居者の鍵と同じでいいので、そのままにしといてください」
と言いましょう
そしてセキュリティが心配な方は、自分で鍵屋を呼んで変えてもらうのが１番安上がりになります
契約書に勝手に鍵を変えてはいけないと書いてある場合は、ほとんどないので心配はしなくていいです
- 前の入居者の鍵と同じでいいですと言う
- そして自分で鍵屋を呼んで変えてもらうのが１番の安上がりになる
保証会社加入料
こちらは、大体家賃の５０％～８０％ぐらいの料金になっています
そしてこの保証会社加入料というのは払わないといけないですけど、たまにこれに悪さをする仲介業者がいます
本当は５０％だけの料金でいいのに８０％を請求して、その３０％の分は貰って儲けようとする仲介業者がいます
これの対処方法としては、家賃保証会社の負担がかかれたパンフレットを初期費用の見積書と一緒に貰うことです
これには正しい金額なのどが載っているので必ず貰って確認をしてください
- 保証会社加入料に上乗せして請求する悪い業者がたまにいる
- 家賃保証会社の負担がかかれたパンフレットを貰って原価を確認する
まとめ
家というのは、人生の３大支出の１つであり、しっかりと知識をつけることによって人生の支出大幅に下げることができます
なので、この記事を参考にして賃貸業界の仕組みを知り、良い業者を見つけて、適切な交渉をしましょう
そしてこちらの記事を最後まで見てくれてありがとうございます
今後も記事を更新していくので、よかったらまた見に来てもらえると嬉しいです！
【引越し】入居前にやるべきこと１０選！部屋をずっとキレイに！
コメント